Geld verdienen mit einem freien Zimmer z.B. für Monteure

Auf den ersten Blick hört es sich sehr einfach an: Du hast ein freies Zimmer (z.B. ein Kinderzimmer was nicht mehr benötigt wird), bietest es im Internet an & freust Dich dann über die Mieteinnahmen.

Jedoch ist dies nicht ganz so einfach, da es bei der Vermietung doch einige rechtliche Vorgaben gibt. Auch solltest Du beachten, dass diese Einnahmen (wie bei der Vermietung von Immobilien) der Einkommenssteuer unterliegen & Du diese bei der Steuererklärung angeben musst.

Wann darfst Du ein möbliertes Zimmer z.B. an Monteure vermieten ?

Grundsätzlich kannst Du ein möbliertes Zimmer ohne eine besondere Erlaubnis vermieten, jedoch musst Du diese Einnahmen bei Deiner Steuererklärung angeben. Wenn Du mit der Vermietung jedoch die „Absicht zur Einkommenserzielung“ hast, musst Du hierfür ein Gewerbe anmelden. Solltest Du (noch) Mieter sein, benötigst Du i.d.R. für diese „Untervermietung“ eine Erlaubnis Deines Vermieters.

 

Wie sollte das möblierte Zimmer z.B. an Monteure aussehen ?

Da Dein möbliertes Zimmer i.d.R. nicht längerfristig vermietet wird, zieht Dein Mieter auch nicht mit Möbeln oder seiner kompletten Haushaltsausstattung ein. So sollte Dein vermietetes Zimmer mit dem „Nötigsten“ ausgestattet sein. Falls Du ein relativ kleines Zimmer vermietest, sollte es auf jeden Fall mit einem Bett, Tisch und Schrank, eventuell mit einem Waschbecken (in einer separaten Ecke) ausgestattet sein. Wenn Du einen größeren Raum vermietest, gehört vielleicht noch ein eigenes Bad oder eine Couch noch dazu. Standardmäßig gehört heutzutage natürlich ein WLAN-Anschluss sowie ein Fernseher zur Zimmerausstattung.

Durch den häufigen Mieterwechsel werden dann natürlich die Möbel einem stärkeren Verschleiß ausgesetzt, so solltest Du besonders ein Augenmerk auf die Qualität der Möbel werfen (Deine Mieter wollen natürlich nicht in total abgenutzten Möbel wohnen).

Die Kosten für diese Möbel kannst Du einmal in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Wenn Du die Vermietung von möblierten Zimmern oder ja vielleicht Wohnungen in einem größeren Stil (gewerbsmäßig) machen möchtest, kannst Du die Kosten für die Möbel natürlich als Betriebsausgaben ansetzen.

 

Welche Pflichten hast Du als Vermieter ?

Auch wenn es sich bei der Vermietung eines möblierten Zimmers nicht um eine ganze Wohnung handelt, sind die Pflichten von Dir als Vermieter gesetzlich geregelt und nicht von der Größe der Wohnung, o.ä. abhängig, so besteht u.a. die Pflicht der Instandhaltung.

  • Kleinstreparaturen kannst Du an Deine Mieter übertragen (dies solltest Du im Mietvertrag regeln). Meist werden als Wertgrenze 75,00 € angenommen. Falls Deine Mieter einen Defekt verursachen, müssen Sie natürlich für die Kosten der Reparatur aufkommen. Sind Strom-, Wasser- oder Gasleitungen defekt, ist dies natürlich Deine Sache als Vermieter.
  • Sollten Schäden am vermieteten Zimmer aufgrund von Baumängeln auftauchen, ist dies natürlich auch Deine Sache als Vermieter.
  • Auch bist Du als Vermieter verpflichtet, die Verkehrssicherheit zu gewährleisten, dazu zählen u.a. bei Glätte muss die Zufahrt + Gehwege vor Deinem Haus gestreut werden.
  • Eine funktionierende Heizung ist natürlich immer Deine Sache als Vermieter.
  • Wenn Du das möblierte Zimmer langfristig vermietest, solltest Du eine „Wohnungsgeberbestätigung“ ausstellen. Damit kann der Mieter dann seinen Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt anmelden.
  • Auch ist gesetzlich geregelt, dass Du als Vermieter die gezahlte Kaution zinsbringend anzulegen – bei kurzzeitiger Vermietung entfällt dies.

 

Wo bietest Du Dein möbliertes Zimmer z.B. an Monteure am Besten an ?

Anbieten bzw. Inserieren kannst Du Dein möbliertes Zimmer bei eBay-Kleinanzeigen, der örtlichen Tagessatz in der Rubrik „Immobilien“ oder aber auch bei AirBNB.

Achte auf jeden Fall darauf, dass Du tolle Fotos, eine ansprechende Überschrift & einen guten Anzeigentext bei der Beschreibung des Zimmers.

Gebe mehrere Anfragen für den gleichen Zeitraum ein, würde ich Dir empfehlen, vorab eine Auswahl zu treffen, sodass Du nicht mit einer großen Anzahl an Interessanten eine Besichtigung vereinbaren musst.

 

Sind Zusatzleistungen wie Wäscheservice, Brötchenservice, etc. sinnvoll ?

Viele mögliche Mieter Deines möblierten Zimmer haben sicher Interesse an solchem zusätzlichen Service (anbieten kannst Du diesen Service ja auf jeden Fall). Auch kannst Du Dich durch solche zusätzliche Leistungen sicher von anderen angebotenen möblierten Zimmern „abheben“.

Wie werden Nebenkosten abgerechnet ?

Die Abrechnung der Nebenkosten steht Dir als Vermieter frei, Du kannst sie separat im Mietvertrag regeln oder aber in Deine Mietpreise „einpreisen“. Wenn Du separate Nebenkosten mit Deinem Mieter vereinbarst, musst Du die Strom-, Wasser- und Heizungskosten offenlegen und eine Nebenkostenabrechnung erstellen. So solltest Du hierbei im Vorfeld entsprechende Zähler installieren und diese dann gemeinsam mit dem Mieter, beim Einzug und Auszug ablesen.

Wie sieht die steuerliche Situation bei Einnahmen aus der Vermietung eines möblierten Zimmers aus ?

Als Vermieter eines möblierten Zimmers musst Du Deine „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in Deiner Steuererklärung angeben. Hierbei werden die Mieteinnahmen den Ausgaben gegenübergestellt, sodass diese dann als Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden können.

Grundsätzlich ist Folgendes steuerlich relevant:

  • Mietzahlung für das möblierte Zimmer bzw. die möblierten Zimmer
  • Entgelte für überlassene Nebenräume, wenn z.B. der Keller mitgenutzt werden kann
  • Umlagen für Müllabfuhr oder Nebenkosten
  • Entgeltzahlungen für Grund und Boden, wie z.B. Grundsteuer

Wenn Du für Dein möbliertes Zimmer eine Kaution verlangst, so gilt diese nicht als Mieteinnahme im steuerlichen Sinne. Der Grund hierfür ist, dass der Mieter ja Anspruch auf die Auszahlung der Kaution beim Auszug hat. Die einzige Ausnahme dieser Regelung ist, dass die Kaution als Einnahme gesehen wird, wenn die Kaution zur Reparatur von Schäden, die Dein Mieter verursacht hat, genutzt wird. Die Einnahme (Kautionszahlung) musst Du dann für das Steuerjahr angegeben, in dem die Kaution durch Dich als Vermieter genutzt wird, hier gilt dann das sogenannte Zuflussprinzip. Die Besteuerung (der Kautionszahlung entfällt aus Gründen der Vereinfachung, wenn die Einnahmen aus der Vermietung eine maximale Höhe von 520,00 € im Jahr nicht überschreiten. Die 2. Voraussetzung ist hierbei, dass die Vermietung des Zimmers / der Zimmer nur kurzfristig ist, dies ist ja bei der Vermietung eines möblierten Zimmers (z.B. an Monteure) meist der Fall.

So kannst Du Deine Steuern bei der Vermietung eines möblierten Zimmers durch Werbungskosten reduzieren:

Grundsätzlich musst Du Einkommenssteuer auf Deinen Gewinn (was am Ende übrig bleibt), bei der Vermietung eines möblierten Zimmers, bezahlen.

Um den Gewinn zu ermitteln, musst Du die Einnahmen abzüglich der Ausgaben rechnen – die Ausgaben werden steuerrechtlich als Werbungskosten bezeichnet. Die Werbungskosten musst Du dem Jahr ansetzen, in dem diese Ausgaben auch entstanden sind. Hier gilt das Abflussprinzip.

Als Werbungskosten kannst Du die Abschreibungen auf das Gebäude berechnen, wobei der Anteil für das bzw. die vermieteten Zimmer aus dem gesamten Wert für das Gebäude herausgerechnet werden müssen. Die Abschreibung erfolgt nicht komplett im Jahr der Zahlung (bei Herstellungskosten für ein Gebäude), sondern wird über einen längeren Zeitraum vorgenommen. Auch Gartenanlagen und Photovoltaikanlagen könntest Du so abschreiben, dies setzt aber die Nutzung durch Deinen Mieter des möblierten Zimmers voraus. Sind diese Dinge nicht Bestandteil des Mietgegenstandes, so hast Du dabei auch keine Möglichkeit zur Abschreibung.

Weitere Werbungskosten sind sogenannte Erhaltungsaufwendungen. Dazu zählen Reparaturkosten. Auch hier gilt: Wird das Gebäude ansonsten auch von Dir selbst bewohnt und Du vermietest nur ein Zimmer oder nur die Einliegerwohnung, dann musst Du die entstandenen Kosten auf diesen Gebäudeteil herausgerechnen.

 

Folgende Versicherungen solltest Du bei der Vermietung von möblierten Zimmern haben:

Die Wohngebäudeversicherung ist ja für alle Immobilieneigentümer obligatorisch.

Wenn das möblierte Zimmer in einem Hochwassergebiet ist, solltest Du eine Elementarversicherung abschliessen.

Eine Hausratversicherung, die ja das „Innere des Hauses versichert, solltest Du bzw. Dein Mieter auf jeden Fall haben. Normalerweise trägt der Mieter diese Versicherung beziehungsweise der Mieter schliesst diese auch ab. Da Dein Mieter des möblierten Zimmers ja i.d.R. nur kurz mietet, wird er diese Versicherung normalerweise hierfür nicht zusätzlich abschliessen. So empfiehlt sich für Dich als Vermieter den Abschluss einer entsprechenden Hausratversicherung, Du kannst diese Kosten ja bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigen.

Eine Hauseigentümerversicherung sowie eine Rechtschutzversicherung komplettieren Deinen Versicherungsschutz und sorgen dafür, dass Du als Vermieter rundum abgesichert bist.

 

Geld verdienen mit der Vermietung eines freien Zimmers – mein Fazit:

Wenn Du ein freies Zimmer, oder mehrere Zimmer nicht bewoht hast, kannst Du mit dem Vermieten von möblierten Zimmer durchaus Geld verdienen, wichtig ist dabei allerdings, dass Du die rechtlichen Gegebenheiten kennst. Du als Vermieter solltest auf jeden Fall Deine Rechte und Pflichten kennen und prüfen, ab wann Du für die Vermietung von möblierten Zimmern eine Gewerbeanmeldung benötigst. Zudem darf Zudem darfst Du den steuerrechtlichen Aspekt nicht vernachlässigen, denn bei derartigen Mehreinkünften schaut das Finanzamt gern genauer hin.

Das Vermieten von möblierten Zimmern ist im Vergleich zu anderen Vermietungen häufig mit einem größeren Aufwand verbunden, vor allem dann, wenn Du die Zimmer immer nur tageweise vermietest. Der Aufwand bezieht sich hier auf die Erledigung der Formalitäten und auf die korrekte Abrechnung der Nebenkosten. Der Einfachheit halber solltest Du möglichst Pauschalen für die Miete und die Nebenkosten verlangen.

 

Kommentar verfassen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert

Diese Seite verwendet Cookies, um die Nutzerfreundlichkeit zu verbessern. Mit der weiteren Verwendung stimmen Sie dem zu.